2025 年，全台繼承移轉棟數衝上 78,324 棟，創下歷史新高——平均每三間換手的房屋，就有一間來自繼承。同一年，台灣新生兒僅 10 萬 7,812 人，死亡人數卻達 20 萬 268 人，一年淨減超過 9 萬人。「大繼承時代」不再是預測，而是正在發生的事。但這波傳承潮帶來一個少被討論的副作用：每一次繼承，都讓一戶房子的所有權人變多，而產權愈分散，都更愈難整合。這篇文章從法規與數據拆解都更繼承的真正卡點，以及繼承人現在就該處理的事。
目錄
- 數據說話：台灣正在進入大繼承時代
- 一次繼承，產權就分散一次
- 產權分散為什麼卡住都更？先看同意比例門檻
- 面積超過九成，人數就不用算——關鍵的例外規定
- 未辦繼承登記的三個時間點：從公告到標售
- 被列冊管理的不動產，不計入同意比例
- 繼承人現在可以做的四件事
- 常見問題 FAQ
數據說話：台灣正在進入大繼承時代
「大繼承時代」的驅動力很單純：高齡化加上少子化。戰後嬰兒潮世代陸續凋零，名下的不動產開始大規模移轉給下一代。
- 2025 年繼承移轉棟數：78,324 棟，創歷史新高
- 相較 2016 年約 5 萬多棟，十年間成長超過五成
- 2025 年新生兒 10 萬 7,812 人、死亡 20 萬 268 人，一年淨減逾 9 萬人
- 台北市繼承移轉棟數年增幅 6.6%，居六都之冠
值得注意的是，在房市買氣落入近年低點的同時，繼承移轉卻逆勢創高。這代表未來十年，台灣不動產市場的主角之一將不再是「買方」，而是「繼承人」——而多數繼承人拿到的，是屋齡偏高、正好落在都更討論範圍內的老屋。
一次繼承，產權就分散一次
問題的根源，在於繼承後產權結構的變化。一位長輩名下的一戶房子，若有三名子女且未辦理遺產分割，該不動產就成為三人公同共有；等到這三人各自過世，同一戶房子的共有人可能變成六人、九人甚至更多。房屋面積不會因繼承增加，但決策者卻可能越來越多。這也是產權分散後，都更整合難度逐步提高的核心原因。
公同共有為什麼容易增加整合難度
公同共有的不動產在處分、變更或其他權利行使上，通常需要依民法及個案法律關係取得相應共有人同意。當共有人數增加，協議與聯繫的難度也會同步提高。
只要其中有人失聯、長期居住海外、意見不同，或本身也已過世而繼承關係尚未釐清，都可能讓後續出售、分割或都市更新整合更加複雜。
這正是都更整合最耗時的環節
實施者在整合意願時，面對的不是「一戶一個決策者」，而是「一戶多個決策者，且彼此可能意見分歧」。當一個更新單元裡有數十戶都處於這種狀態，同意比例的計算就會變得極為困難。
都更需要多少人同意？產權分散為什麼容易卡關？
依都市更新條例第 37 條，實施者擬訂或變更都市更新事業計畫報核時，須取得一定比率的私有土地與私有合法建築物所有權人數及所有權面積同意。門檻依辦理方式而不同：
- 依第 12 條經公開評選委託都更事業機構辦理：人數與面積均須超過 二分之一
- 依第 22 條辦理、且屬第 7 條劃定或變更之更新地區：人數與面積均須超過 二分之一
- 依第 22 條辦理之其餘更新地區：人數與面積均須超過 四分之三
- 依第 23 條辦理：人數與面積均須超過 五分之四
關鍵在於「人數」與「面積」兩個條件必須同時達成。產權分散不會改變總面積，卻會讓「人數」的分母不斷膨脹——原本一戶算一人，繼承後變成算三人、六人。面積門檻可能早就過了，人數門檻卻始終差臨門一腳，這就是許多都更案實際卡住的原因。
面積超過九成，人數就不用算——關鍵的例外規定
都市更新條例第 37 條有一項但書經常被忽略，卻是產權分散案件的重要出口：
「但私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過十分之九同意者，其所有權人數不予計算。」
換句話說，只要同意的面積達到九成以上，人數門檻就直接免除。對於共有人眾多、但面積集中在少數大戶手上的更新單元而言，衝面積往往比湊人數更務實。這也是實施者在整合策略上常見的取捨點。
不過要提醒的是，同意比率的審核以都市更新事業計畫公開展覽期滿時為準，且所有權人若發現公開展覽的計畫所載更新後分配權利價值比率或分配比率，低於當初出具同意書時的條件，得於公開展覽期滿前撤銷同意。同意書簽了不等於定案，權利價值的確認仍需專業評估。
未辦繼承登記的三個時間點：從公告到標售
很多繼承人以為「不辦繼承登記，房子就會一直放著」，但依土地法第 73 條之 1，這件事有明確的時程與後果：
- 繼承開始滿 1 年未辦繼承登記：經地政機關查明後公告，繼承人須於 3 個月內聲請登記
- 逾期仍未聲請：由地政機關列冊管理，期限為 15 年
- 列冊管理 15 年期滿仍未辦理：移請財政部國有財產署公開標售
標售所得價款會存入國庫專戶，繼承人仍可依法定應繼分領取，但逾 10 年無人申請提領即歸屬國庫。地政機關會在列冊管理前與 15 年期滿後各以書面通知繼承人一次；即使已進入標售程序，繼承人仍可向登記機關申請繼承登記。
被列冊管理的不動產，不計入同意比例
這是本文最需要提醒的一點，也是產權分散與都更之間最直接的法律連結。
依都市更新條例第 24 條，申請實施都市更新事業之人數與土地及建築物所有權比率計算時，不包括下列情形，其中第三款正是：
「經政府代管或依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理者。」
同條並排除文化資產、經核准登記有案之宗祠寺廟教堂、經法院囑託查封假扣押假處分或破產登記者，以及未完成申報的祭祀公業與神明會土地建物。
這代表：未辦繼承登記且已被列冊管理的不動產，在同意比例的計算上會被排除在分母之外。對整案而言，這可能讓比例計算變得容易；但對繼承人自己而言，代價是在整個都更決策過程中失去發言權——房子還在，卻不被計入、也無從表達意見，最終還可能被標售。
都更繼承怎麼辦？繼承人現在可以做的4件事
一、盡早辦理繼承登記，不要拖過一年
這是成本最低、效益最高的動作。逾期不僅衍生罰鍰風險，更會啟動公告與列冊管理程序，讓自己在都更議題上完全喪失參與資格。
二、用遺產分割協議取代長期公同共有
公同共有的處分需全體同意，是日後所有僵局的起點。透過遺產分割協議轉為分別共有，或協議由特定繼承人取得該不動產、其他繼承人取得等值財產，都能大幅降低未來的整合成本。
三、被繼承人在生前就先做規劃
與其讓下一代面對多人共有的難題，不如在生前透過遺囑、贈與或信託等工具預先安排。不同工具的稅負與程序差異很大，須整體評估，這正是個人財富與稅務規劃服務的核心。
四、同時把稅務時程納入考量
繼承涉及遺產稅申報期限，日後若出售還牽涉房地合一稅的持有期間認定；若房地正在都更信託中，受益權的變更與土地增值稅處理又另有規定。這些環節彼此連動，建議一併檢視，可延伸參考我們的都更繼承房地合一稅持有期間解析與都更信託風險與繼承處理兩篇專文。
常見問題 FAQ
Q1：什麼是「大繼承時代」？台灣現在的情況如何？
A：指高齡化與少子化交會下，不動產大規模移轉給下一代的現象。2025 年全台繼承移轉棟數達 78,324 棟，創歷史新高，較 2016 年約 5 萬多棟成長逾五成；同年新生兒 10 萬 7,812 人、死亡 20 萬 268 人，一年淨減超過 9 萬人。平均每三間移轉的房屋，就有一間來自繼承。
Q2：都更需要多少比例的所有權人同意？
A：依都市更新條例第 37 條，依辦理方式不同：依第 12 條公開評選辦理、或依第 22 條辦理且屬第 7 條劃定之更新地區者，人數與面積均須超過二分之一；依第 22 條辦理之其餘更新地區須超過四分之三；依第 23 條辦理者須超過五分之四。人數與面積兩個條件必須同時達成。
Q3：產權分散為什麼會讓都更卡關？
A：因為同意比例同時要看「人數」與「面積」。繼承會讓一戶房子的所有權人從一人變成多人，總面積不變但人數分母不斷膨脹，導致面積門檻早已達成、人數門檻卻始終湊不足。公同共有的不動產處分原則上須全體共有人同意，只要一人失聯或反對就會僵住。
Q4：一直不辦繼承登記會怎樣？房子會被收走嗎？
A：依土地法第 73 條之 1，繼承開始滿 1 年未辦登記，地政機關公告後繼承人須於 3 個月內聲請；逾期由地政機關列冊管理 15 年，期滿仍未辦理則移請國有財產署公開標售。標售價款存國庫專戶，繼承人可依應繼分領取，但逾 10 年無人提領即歸國庫。即使進入標售程序，繼承人仍可申請繼承登記。
Q5：未辦繼承登記的房子，還能參與都更投票嗎？
A：依都市更新條例第 24 條，經政府代管或依土地法第 73 條之 1 由地政機關列冊管理的不動產，不計入都更同意比例的人數與所有權比率計算。也就是說，一旦進入列冊管理，該不動產在都更決策中形同失去發言權，因此建議繼承人務必及早完成登記。
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大繼承時代帶來的不只是資產移轉，更是產權結構的重組。今天沒處理的一次繼承，往往就是十年後都更談不成的原因。無論你是剛繼承老屋的繼承人，或是希望為下一代預先安排的長輩，都建議及早釐清產權狀態與稅務時程。歡迎聯繫 介大會計師事務所，我們提供個人財富與稅務規劃、不動產稅務諮詢服務，協助你在問題成形前就完成布局。